Экспертное заключение №3 Договор аренды офиса "Глобус"

Правовое заключение № 3
Договор аренды офиса "Глобус"

ПРАВОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ
по результатам анализа договора аренды офиса
г. Москва 18 марта 2021 г.

По результатам дистанционного формирования задачи проведен анализ Проекта Договора аренды No16032021 от 16 марта 2021 г. офиса ООО «Глобус» по следующим вопросам.

Вопросы для анализа:
1. Соответствие проекта Договора действующему законодательству и условиям сделки.
2. Существенные риски Арендатора при его заключении?

Ответы на поставленные вопросы:

1. Соответствие проекта Договора действующему законодательству и условиям сделки:

Представленный проект Договора соответствует действующему законодательству РФ с соблюдением баланса сторон в соответствии с актуальной практикой арендных отношений московского региона.

Однако, в договоре содержится ряд недочетов:

− Акт приема-передачи нежилого помещения к Договору аренды содержит некорректную дату договора, а именно 01 августа 2020 г., при этом номер договора указан верно: No16032021.

− Пункт 1.1 Договора и пункт 1 Акта приема-передачи не содержат кадастрового (условного) номера арендуемого помещения, указанного в Свидетельстве о государственной регистрации права.

− Пункт 10 Договора не содержит полных реквизитов Сторон, а именно не указаны: наименование и почтовый адрес Арендатора, юридический адрес Арендодателя, телефоны и адреса электронной почты Арендодателя и Арендатора. Необходимо дополнить Договор полными реквизитами Сторон.

− в Приложении 1 «План помещения» указан почтовый адрес арендуемого помещения без указания номера офиса, в то время как в пункте 1.1. Договора указан адрес фактического местонахождения арендуемого помещения. Необходимо привести Приложение 1 «План помещения» в соответствие с пунктом 1.1 Договора и указать адрес фактического места нахождения арендуемого помещения, а именно: 121596, город Москва, улица Горбунова, дом 2, строение 204, этаж 2, помещение II – комната 20.

2. Существенные риски Арендатора при его заключении:

При заключении Договора, соблюдении его условий и своевременной оплате арендных платежей Арендатор не несет существенных рисков.
Несмотря на вышеуказанное, в проекте Договора есть условия, которые меняют баланс интересов сторон, а именно:

− пункт 4.5. Договора указывает, что «Сумма обеспечительного платежа не подлежит возврату Арендатору и остается у Арендодателя в счет компенсации расходов и убытков, в случае досрочного расторжения Договора по требованию Арендатора». Данное условие меняет природу обеспечительного платежа, предназначенного для покрытия убытков арендодателя. При досрочном расторжении договора Арендодатель не несет убытков и не должен удерживать обеспечительный платеж.

− пункт 4.7. Договора указывает, что «В случае продления срока действия Договора, размер постоянной части арендной платы, предусмотренный п.4.2 Договора, автоматически увеличивается на 5 (пять) процентов, если Стороны не достигли соглашения об ином».
Так как в п.4.2. Договора уже есть условие о том, что «В случае официального увеличения тарифов за эксплуатацию и коммунальных платежей, стоимость Арендной платы подлежит увеличению на размер измененных коммунальных/ эксплуатационных тарифов», увеличение суммы арендной платы в автоматическом режиме ежегодно на 5% является излишним.

− п. 3.2. Акта приема-передачи «Оснащение – оснащено надлежащим образом для целей Договора» - не содержит конкретных параметров оснащения помещения. Необходимо либо исключить данный пункт, так как он не является существенным условием аренды, либо сделать расширенное описание параметров оснащения помещения с указанием оборудования, предоставляемого Арендатору.

Варианты решения задачи в рамках правового поля:

Несмотря на вышеуказанное, в проекте Договора соблюдается баланс интересов Сторон, следовательно, единственный путь устранения обозначенных рисков Арендатора – это переговоры об изменении условий Договора аренды до его подписания.